상가계약갱신청구권, 진짜 10년까지 보장될까? 핵심 조건 총정리!

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2025년 기준, 상가 임대차계약 갱신 거절 가능한 사유는 무엇일까?

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1. 상가계약갱신청구권이란? 핵심 개념 먼저 이해하기

상가 임차인이 일정 조건을 충족하면
최장 10년까지 임대차계약을 갱신할 수 있는 권리입니다.

이는 임차인의 영업 안정성과 권리 보호를 위한 제도이며,
2018년 상가임대차보호법 개정으로 보장 기간이 기존 5년에서 10년으로 연장됐습니다.

단, 자동으로 연장되는 것은 아니며
임차인의 청구와 조건 충족이 전제되어야 합니다.

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2. 10년 보장을 받기 위한 필수 조건은 무엇인가요?

임차인이 계약갱신요구권을 행사하려면
아래 조건을 모두 충족해야 합니다:

• 영업을 실제로 하고 있어야 함
• 임대차 계약기간이 끝나기 6개월~1개월 전 사이에 청구
• 임차인이 법정 계약갱신 사유에 해당하지 않아야 함
• 과거 계약기간을 포함하여 총 임차기간이 10년을 초과하지 않아야 함

즉, 청구는 자유지만, 임대인이 거절할 수 있는 경우도 많습니다.

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3. 임대인이 거절할 수 있는 9가지 법적 사유 (표 정리)

거절 사유 설명 비고

3기 이상 차임 연체	연체액이 월세 3기분 누적 시	자동 해지 가능
임차인의 계약 위반	무단 전대, 용도 변경 등	중대한 계약 위반
건물 철거 또는 재건축	허가 필요, 명확한 계획 증빙 요구	임대인 입증 책임
직접 사용 필요	임대인 또는 직계가족 사용 예정 시	진정성 입증 필수
권리금 분쟁 야기	이전 임차인 권리금 방해 등	위법한 방해는 제외
장기 공실 우려	사용 목적 없이 장기 비워둘 경우	법적 근거 불충분 시 거절 불가
임차인 허위 진술	계약 과정에서 중요 사실 은폐	사실 입증 필요
명도소송 승소 이력	이전에 유사 사유로 소송 진행된 경우	선례가 중요
기타 정당한 사유	구체적으로 법원이 판단	추상적 사유는 불가

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4. 계약 갱신 청구 시기, 놓치면 무효됩니다

"계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지"
이 기간에 갱신청구를 하지 않으면 권리를 상실할 수 있습니다.

예:

• 계약 종료일: 2025년 10월 1일
• 청구 가능 기간: 2025년 4월 1일 ~ 9월 1일

정해진 기간을 지키지 않으면 임대인의 자동 해지 통보가 유효합니다.

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5. 실제 사례로 보는 거절 사유 vs 정당한 청구

• 사례1: 임차인 A는 임대료를 4개월 연속 연체했고 갱신 요구함 → 거절 가능
• 사례2: 임차인 B는 무단으로 간판을 크게 변경하고 화재 예방법 위반 → 거절 가능
• 사례3: 임대인 C는 '아들이 가게를 쓸 예정'이라고 주장 → 명확한 사용계획 없으면 거절 불가
• 사례4: 임대인 D는 재건축 계획서, 허가서, 시공사 계약 제출 → 거절 정당함

이처럼 "계약 갱신 거절 사유는 명확한 증거와 법적 요건"이 충족되어야 합니다.

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6. 임차인의 방어 전략, 어떻게 대응할 수 있을까?

임대인이 갱신을 거절할 경우, 임차인은 다음과 같은 대응이 가능합니다:

• 거절 사유가 부당할 경우, 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정 신청
• 법원에 소송 제기 가능 (통상 3개월 이내 조정 기한)
• 임대인의 직접 사용, 철거 주장 시 구체적 증거 제출 요구
• 계약 위반으로 해지되었다면, 개선 조치를 통한 권리 복원 가능성 있음

2025년 현재, 분쟁 조정률은 약 67%로 절반 이상이 합의 또는 임차인 승소로 종결됩니다.

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7. 꿀팁! 계약서 작성 시 반드시 포함할 3가지 항목

• 임대인 직접 사용 조항: 명확한 사유와 시기 기재
• 차임 연체 시 유예 조건: 예외적 사정 고려 항목 포함
• 재건축 시 권리금 보장 조항: 계약 종료 시 손해 보상 명시

임대차 계약서에 이러한 항목들을 사전에 명시해두면
분쟁 발생 시 임차인에게 매우 유리하게 작용합니다.